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HSBC 贷款 分析, 哪种对我来说最好?

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情况有点小复杂,前两个月看上 谢菲尔得 的一处四房两厅的大房子 (半独立 semi detached), 砍价到 19万英镑, 首付 10%, HSBC拿到贷款, 25年还清, 2年定率 3点29%,需要交费用 499英镑.每个月832英镑月供.二年后按当时的国家利率 (现在是3点94%)

现在,公司决定搬到 剑桥附近 的一个叫 Cambourne 的地方,我也决定搬了, 有几个原因: (1)房子还没完全买好,理论上, 还没有 交换合同 就可以 pull out (取消), 只不过会损失些律师费等 (2) 孩子还没上小学, 现在只是一周送一天上托儿所.(3)我老婆还没有工作,现在在家里带两儿子.

后来, 一天开了五个小时来回去了剑桥附近的一个小村庄 Fen Drayton 看了两处房子, 当天就决定买看的第一处房子, 3房2厅, 比较小, 也是(半独立 semi detached)的.要价 21万, 砍价到 20万7500英镑.

之后就又重新走了一遍买房的过程,其中最重要的就是和 HSBC银行谈 贷款. 因为之前已经交499英镑, 就和HSBC商量说能不能重复利用起来. 可是HSBC说好比你提前买了一张音乐会的票, 结果你打算去听另一场, 但是之前 条例规定这个票是不能退, 不能换的, 所以很不幸, 你得重新再交一次钱.

所以,总的来说, 有三种选项:

  1. 重复用第一次交的499费用, 利率是 3点29, 两年.每个月月供 832, 之后是按 3点94,每个月 879英镑
  2. 再次交 499英镑, 利率是 2点29, 两年.每个月月供 744, 之后是按 3点94,每个月 879英镑
  3. 再次 199 英镑, 利率是 3点29, 三年.每个月月供 832英镑, 但这个会 返现 1500英镑.

月供多少可以通过这里介绍的公式来计算.

我们可以做个简单比较, 有两年有三年的不好直接比较,可以把两年当成三年来算.当然假设两年后国家利率不变(实际上过去几年都没怎么变化). 这样可以得到:

  1. 总的费用是 499 + 832 * 24 + 879 * 12 = 31015 英镑
  2. 总的费用是 499 + 499 + 744 * 24 + 879 * 12 = 29402 英镑
  3. 总的费用是 499 + 199 + 832 * 36 – 1500 = 29150英镑

三比二便宜 252 英镑, 但是考虑到第二种方式两年后所还清的比率会超过 20% (现在首付 37500 比率是 18%), 两年后还的本金(不包括利息)是1万英镑左右, 这样来算 (Loan To Value), (37500+10000)/207500 = 22.9 % 这样来说, 就可以选择更便宜的利率 比如 2%.

当然, 也是有风险, 如果两年后国家利率往上调 1%, 那么每个月就得多还90英镑左右. 不过这种可能还是比较小的.

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